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樓市調控進入博弈平衡期 多方政策平滑市場過度波動

信息來源:南方網   2018-10-10 10:01:01    瀏覽量: 9973   編輯:黃詩琳 0
摘要:

  在不到一個月內,廣州、廈門、杭州三個極具代表性的城市,依次釋放出“放寬落戶門檻”、“加大人才引進力度”的信號。從中央到地方,政策正從多維度平衡市場,調控進入了一個博弈平衡期,防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。

  剛剛過去的國慶長假,房地產市場一片冷清,降價現象在多個城市蔓延。

  另一方面,在不到一個月內,廣州、廈門、杭州三個極具代表性的城市,依次釋放出“放寬落戶門檻”、“加大人才引進力度”的信號。

  這并非偶然。自三季度以來,這三個城市的房地產市場,已率先下跌,尤其是廈門,房價和地價都出現了實質性下跌。

  房地產商和中介機構紛紛裁員、降價,以備過冬。業內人士表示,部分城市的這一系列動作,意在刺激日益下滑的樓市,避免樓市過冷。

  整體上看,自去年3·17調控以來持續收緊的限制性政策,已經產生了明顯的效果,在房地產調控因城施策的基調下,部分城市有平滑市場過度波動的政策沖動。

  樓市開始下行

  10月8日,杭州官方發布新落戶政策,通過投靠遷移方式落戶將被放寬。

  此前,廣州落戶政策也悄悄松動,繳納社保時間縮短,入戶申報簡化;廈門將居住證年限從8年降至5年,8年來首次放寬落戶島內的條件。

  政策調整背后,是房地產市場的冷清。

  從市場數據來看,前述三個城市的共同特點是:近期樓市偏冷,甚至出現較大幅度下跌。

  通過放寬落戶政策,增加人口的方式,可以刺激經濟增長,尤其是穩定樓市。廈門是今年以來降溫最快最猛的二線城市。9月,在緩慢下行了幾個月后,廈門一手房的價格戰一觸即發。萬科位于廈門翔安新圩鎮的首開萬科白鷺郡,最新推出107套特價別墅,原來精裝500萬,現毛坯中間套一口價278萬,降幅在30%以上。

  融創中國廈門大同府近期開盤,預售信息顯示價格在28913-42449元/㎡之間,而開盤最低價在25000多元/㎡。

  杭州是另一個明顯降溫的準一線城市。9月二手房成交量環比8月大跌32%,創六個月來新低;二手房均價為33804元/平方米,環比微升0.04%。

  據房天下數據顯示,9月廣州二手房均價33651元/平方米,環比下跌1.06%;二手房成交量5310套,環比下跌28.42%,實現進入5月以來的4連跌。

  廣州中原研究發展部數據顯示,國慶期間,廣州有4成左右的樓盤出現價格讓利,讓利幅度在4-7%左右,項目大多采取“特價房”、“一口價”的形式進行讓利。

  此外,即使是深圳這個房價最為堅挺的一線城市也不例外,出現了較為明顯的價量齊跌。

  樂有家研究中心數據監測顯示,9月單月深圳全市網簽2248套一手住宅,環比下跌近4成。一手住宅網簽均價三連跌,9月跌至近6月全市一手住宅網簽均價最低谷,網簽均價54080元/㎡,環比下跌0.02%。

  9月單月深圳二手住宅過戶量也大幅下降,創近6月新低。據樂有家研究中心數據顯示,9月深圳二手住宅過戶4952套,環比下跌31.3%,成交均價54937元/㎡,環比下跌0.01%。

  整體來看,中金公司數據顯示,9月,其監測的60個城市新房銷售面積環比僅增長1%,顯著低于歷史環比增長8%的水平;同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

  并且,這份“涼”度持續到十月仍沒有回升的跡象,樓市“金九銀十”落空。

  華創證券監測數據顯示,9月29日至10月5日,49個重點城市新房合計成交322.8萬平米,環比下降 38.9%;10月截至上周一手房合計成交102.2萬平米,較9月同期環比下降75.4%。

  華創證券分析師袁豪認為,綜合考慮上個月樓市成交成色不足,以及三四線城市草根調研反饋,總體反映近期樓市成交正逐步走弱,其中一二線城市仍相對好于三四線。

  悲觀的氛圍開始彌漫。國慶長假前,萬科內部會議主題為“活下去”,引發行業極大關注和討論。在此前,部分房企如華夏幸福、綠地、泰禾等已紛紛進行裁員瘦身。

  防止大漲大跌

  中原地產首席分析師張大偉認為,一定程度上,市場的博弈就是情緒的博弈,一旦預期心態崩了,市場的變化速度可能非???;過去幾年的房地產市場是投資型市場,一旦出現拐點,便很難控速。未來市場有失速的風險。

  進入10月,多重因素正影響房價和房地產市場的走勢,調控政策在防止上漲和大跌之間,尋找著平衡。

  從2016年的930新政至今,房地產市場經歷了漫長的調控,在今年的8月份開始進入下行通道,房企降價和業主維權伴隨出現,發出了明確的調整信號。

  國慶前,恒大推出國內全部樓盤8.9折,若將全部優惠疊加,最低可至7.4折,促銷力度更勝于今年2月份的8.8折。此外,泰禾的合肥院子每平方米降價數千元促銷,碧桂園部分項目也優惠8折。

  去庫存的刺激政策也在逐漸退出。10月8日,國務院提出對商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

  與此同時,對樓市有利的政策和措施也在相繼推出,與上述政策形成了對沖。

  10月7日,央行宣布降準。長江證券分析師申思聰認為,降準有助于改善市場流動性現狀,對于房地產板塊預期及基本面或產生積極作用。

  而廣州、廈門、杭州三個熱點城市相繼放寬落戶政策,有業內人士也將其視作是對過往嚴厲調控政策的平衡。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,各地對落戶政策細節的修正后,起到變相打開限購缺口的效應,市場交易會有所反彈。

  多位業內人士表示,從中央到地方,政策正從多維度平衡市場,與持續嚴厲的措施相比,調控進入了一個博弈平衡期,防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。

  東興證券分析師鄭閔鋼認為,以往降準與樓市有較為明顯的正相關性,但本次降準對房地產的影響不宜過分期待。原因是,以往貨幣放松多數有調控政策放松的影響,而本次貨幣放松的同時調控政策持續高壓,對于地產的影響仍然有待觀察。

  從現階段來看,業內人士傾向于認為,房地產市場的資金端管控較為嚴格,土地市場降溫明顯,銷售層面的去化率開始回落,短期內基本面或仍將趨于下行。

 ?。?1世紀經濟報道 編輯:許望)


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