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租房旺季到了 一線城市租金卻下降

信息來源:南方網   2020-06-27 09:25:11    瀏覽量: 4432   編輯:黃灼宇 0
摘要:

即將進入7月盛夏,30度高溫天氣依舊溫暖不了北京的租房市場,租金依然“跌跌不休”。


社科院發布最新數據顯示,5月核心城市租金繼續下跌,房價與租金走勢進一步背離。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市住房租金均出現下跌。


而6月以來,傳統的租房旺季面臨“不旺”的窘境。數據顯示,6月前三周(1-21日),包括北京在內的全國重點18城平均租金水平從41.7元/平米降到了40元/平米。


北京租金的降幅更大,坐標北京,近期正在換房的中證君對租金的下降感受頗深,往年真不是這個價……


中國社科院財經戰略研究院鄒琳華認為,租房市場狀況是商品房市場的重要基本面,一二線城市住房租金水平如果繼續下滑,將帶動下半年住房銷售市場轉冷。


低迷的租金

中介:“這套很不錯,80平米的朝南正規一室一廳,距離國貿步行只要15分鐘?!?/span>


中證君:“房子很滿意,但就是租金一個月12000有點太貴了,租不起啊?!?/span>


中介:“早就不是你看的這個價了,現在業主報9800,還能再談?!?/span>


中證君:“這套我看已經掛出來很久了,怎么還沒租出去,是不是有什么別的問題?”


中介:“哎,市場不好,現在都租得比較慢,基本上要掛出來一兩個月才能成交,有的業主一開始心理價位也比較高,掛牌價格太高了,這套就下調過兩次價?!?/span>


中證君:“價格還是有點太高了,算了吧……”


中介:“沒事,咱再看。樓下還有一套同戶型8000的,就是家具不全,需要自己配點,要不要看看?”


中證君:“走起!”


以上是中證君最近在北京換房的真實經歷。其實不僅是北京,一線城市以及不少熱點二線城市租金都在降!社科院報告數據顯示,5月,一線城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相對平緩。其中深圳環比下降3.15%,北京環比下降1.41%。


二線城市中,除廈門環比上漲1.84%外,其他各城市均有一定幅度的下降。降速較快的有武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞,租金環比分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。


社科院緯房租金核心指數

圖片來源:社科院
圖片來源:社科院

鄒琳華表示,租金水平是城市經濟的重要晴雨表。雖然即將進入傳統的租房市場旺季,但租金反而下滑,表明一二線城市就業及收入狀況或不及預期。這其中,既有疫情的直接影響,也有經濟結構被動調整的因素。


機構指出,北京租賃市場成交量短期內迅速下降,短期價格穩中有降,中長期來看,疫情對北京租賃市場的影響未消除,租金上漲動力不足,可能會繼續保持穩中有降的態勢。


長租公寓逆境求生

租房市場的低迷對作為“二房東”的長租公寓也帶來重創。疫情的暴發讓眾多長租公寓公司損失慘重,頻頻爆雷,出現了“資金鏈斷裂”“房東、租客兩頭吃”“負責人失聯”等一系列傳聞。


近日,有媒體同行表示不少長租公寓已暫停收房,并要求部分現有房源的房東降價。


“隨著疫情逐漸受控,各地開始復工復產,但住房租賃市場仍處于低迷狀態,尚未完全恢復。對長租公寓而言,疫情不僅使得企業現金流出現困境,出租率下滑、租金大幅下跌、退租問題等也接踵而來?!睂<艺f。


專家表示,未來租金仍將在一定時間內處于低位。在長租公寓行業規模增長停滯、企業分化加劇的環境下,疫情加劇了行業洗牌,未來頭部企業的強運營能力將進一步凸顯。


堅挺的房價

然而“魔幻”的是,雖然租金起不來,房價卻沒下去,房價與租金走勢進一步背離。


報告顯示,1-5月,全國百城新建商品住宅成交均價為15499元/平方米,同比上漲11.2%。


由于近期新增供應的樓盤較多,降價促銷、積極蓄客是主流操作,因此,住宅價格漲幅有所收窄。但就一線城市和杭州、成都等部分熱點二線城市而言,房價仍在“躁動”。1-5月,4個一線城市新建商品住宅成交均價為46548元/平方米,同比上漲7.9%,漲幅較1-4月有所擴大。


長期預期與短期的空間需求背離

鄒琳華指出,房價反映的是長期預期,租金反映的是短期的空間需求,所以二者有時出現背離也很正常。


“租金下跌反映的是短期空間需求的下降,這里的原因很多,主要是疫情的影響,以及經濟增速下滑?!编u琳華說,“房價上漲,主要是受貨幣環境寬松的影響。但房價歸根到底是要租金作為支撐的,如果租房市場持續不景氣,房價最終會走低?!?/span>


中泰研究所首席策略陳龍也表示,雖然疫情短期抑制了居民的購買需求,甚至加劇經濟下行的壓力,從而影響了未來租金的預期,但是寬松的貨幣環境對短期的房價形成支撐,尤其是區位優勢明顯的地區房價下滑壓力與動機更弱,甚至出現不跌反升的現象。


“以深圳為例,自2017年以后,深圳房價與租金的關系從弱正相關性轉為明顯負相關性,即相關系數從0.29轉為-0.72。這也就解釋了一線城市房價投資屬性更強,對利率更加敏感。受疫情的影響,經濟普遍下行,租金下滑趨勢明顯,但利率下行支撐了房價?!标慅堈f。


至于租房市場何時才能修復,鄒琳華認為,還是要看就業增長狀況,目前不好下定論。按以往的經驗,每到畢業季,租金都會季節性上漲。但因為疫情打亂了畢業周期,目前還有待觀察。


房價方面,機構表示,從全國范圍來看,未來房價漲幅出現明顯反彈的可能性不大。今年2-3月,各大房企銷售數據非常低迷。從半年業績壓力角度看,6月份依然會降價促銷,這也會帶動全國百城房價漲幅曲線繼續下行。個別城市近期房價有炒作,需要積極管控交易秩序,以促進房價和預期的穩定。


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